Adquirir um imóvel é, para muitas pessoas, a realização de um grande projeto de vida. Para que essa aquisição seja feita com segurança jurídica e produza todos os seus efeitos legais, é indispensável formalizar a transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, por meio da lavratura da escritura pública de compra e venda e de posterior registro na matrícula do imóvel.

Nesse processo, surge uma obrigação tributária inevitável: o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo de competência municipal, cujo fato gerador é a transmissão onerosa da propriedade imobiliária.

 

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido, entendido como aquele que reflete o preço praticado em condições normais de mercado. Em regra, somente após o pagamento da guia do ITBI é que se torna possível lavrar a escritura pública de compra e venda, aperfeiçoando o negócio jurídico e viabilizando o registro da propriedade em nome do adquirente.

O problema é que, na prática, muitos Municípios estimam unilateralmente o valor venal do imóvel, fixando uma base de cálculo superior ao valor efetivamente pago pelo contribuinte. Em não raras situações, esse valor arbitrado pela Fazenda Municipal chega a superar em duas ou três vezes o preço real da transação, o que resulta em um imposto significativamente mais alto do que o devido.

 

O que diz a jurisprudência sobre o tema?

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento claro e vinculante sobre a forma correta de apuração da base de cálculo do ITBI. Segundo a Corte, devem ser observadas as seguintes premissas:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, a qual não pode sequer ser utilizada como piso mínimo de tributação;
• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, por se presumir compatível com o valor de mercado. Essa presunção somente pode ser afastada mediante a instauração de processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional;
• O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência fixados unilateralmente pela Administração.

Em outras palavras, a simples fixação de um “valor de referência” pelo Município, sem oportunizar ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, é ilegal e não pode servir de fundamento para majorar o imposto.

 

É possível reduzir o ITBI e pedir restituição?

Diante desse cenário, o contribuinte que teve o ITBI calculado sobre uma base de cálculo superior ao valor real do imóvel pode:

• Pleitear a redução da base de cálculo do imposto; e
• Requerer a restituição dos valores pagos a maior, caso o tributo já tenha sido quitado.

Esse pedido de restituição pode ser formulado:

1. Na via administrativa, observando-se a legislação específica de cada Município, bem como os prazos, documentos exigidos e procedimentos próprios; ou
2. Na via judicial, por meio de ação adequada para discutir a legalidade da base de cálculo utilizada.

Em ambas as hipóteses, deve-se observar o prazo de 05 (cinco) anos, contado da data da extinção do crédito tributário (ou seja, da data do pagamento do ITBI).

 

Correção monetária e juros

Reconhecido o direito à restituição, o Município deverá devolver ao contribuinte o valor pago indevidamente, devidamente corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora, conforme os índices aplicáveis à espécie.

 

A importância da análise do caso concreto

Cada situação deve ser analisada de forma individualizada, à luz do Direito Tributário. É fundamental verificar:

• Se houve ilegalidade ou irregularidade no procedimento adotado pela Fiscalização Municipal;
• Quais provas deverão ser apresentadas (contrato de compra e venda, escritura, laudo de avaliação, anúncios de imóveis semelhantes, entre outras);
• Qual é a via mais eficiente e vantajosa para o contribuinte (administrativa ou judicial).

Com a orientação jurídica adequada, é perfeitamente possível reaver valores expressivos pagos indevidamente a título de ITBI e corrigir distorções na base de cálculo do imposto.

 

Conclusão

O contribuinte não está obrigado a aceitar passivamente a base de cálculo arbitrada unilateralmente pelo Município. Havendo discrepância entre o valor real do imóvel e o valor estimado pela Fazenda Municipal utilizado como base de cálculo para fins de ITBI, é possível discutir a legalidade da cobrança e buscar a restituição do que foi pago a maior.